Από τη δημοσίευση του νόμου απαγορεύεται η μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο όπου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είτε έχουν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια είτε καθ΄ υπέρβαση οικοδομικής άδειας έχουν τη δυνατότητα να προβούν στην τακτοποίηση τους. Προϋποθέσεις Υπαγωγής Οι προϋποθέσεις υπαγωγής στη διαδικασία είναι το αυθαίρετο να έχει κατασκευαστεί έως τις 28/07/2011 (ημερομηνία κατάθεσης του νομοσχεδίου στη Βουλή) και να μη βρίσκεται σε: • Εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης • Στη ζώνη ασφάλειας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών • Σε δημόσιο κτήμα • Σε δασική ή αναδασωτέα έκταση • Στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας • Σε κηρυγμένο αρχαιολογικό ή ιστορικό χώρο στον οποίο απαγορεύεται η ιδιωτική δόμηση ή σε παραδοσιακό οικισμό • Σε κηρυγμένο ως διατηρητέο κτίριο • Σε ρέμα ή βιότοπο • Σε αρχαία ή νεώτερα μνημεία • Σε κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού με ανώτατο ύψος λιγότερο από 20 μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) • Στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης. Εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί στη δήλωση του αυθαιρέτου εξασφαλίζοντας έτσι τη νομιμοποίησή του για 30 χρόνια και διατηρώντας το δικαίωμα της μεταβίβασης του ακινήτου. Αυθαίρετες Κατασκευές Σύμφωνα με το Ν.1577/85 & το Ν. 2831/00 (ΓΟΚ), για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, εντός ή εκτός οικισμού, απαιτείται οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Υπάρχουν και ελάχιστες περιπτώσεις, όπου δεν απαιτείται άδεια. Παράλληλα, σε κάποιες εργασίες ή κατασκευές, μπορεί να δοθεί έγκριση για τις εργασίες που θα εκτελεστούν ή εκτελέστηκαν με μια απλή αίτηση (έστω και εκ των υστέρων). Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ.1 ή β) καθ’ υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων θεωρείται αυθαίρετη. Η διαπίστωση του αν μία οικοδομή είναι νόμιμη ή όχι , αποτελεί αντικείμενο έρευνας ειδικευμένου μηχανικού. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι οι αυθαίρετες κατασκευές μπορεί να αφορούν σε: αλλαγές διαστάσεων του κτίσματος σε σχέση με την άδεια είτε οριζόντια (π.χ. υπέρβαση κάλυψης) ή κάθετα (π.χ. επιπρόσθετος όροφος), ανέγερση κτίσματος ή προσθήκη χώρων χωρίς άδεια, αλλαγές χρήσης χώρων (π.χ. εξώστες σε κατοικία), παραβάσεις διατάξεων σχετικές με την ένταξη του κτιρίου στην πόλη και το περιβάλλον (πολεοδομικές), παραβάσεις που έχουν σχέση με την σωστή και ομαλή λειτουργία του κτιρίου (κτιριοδομικές), τροποποιήσεις στο σκελετό ή τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκ/σεις σε σχέση με την άδεια κλπ. Εξαίρεση από τα παραπάνω αποτελούν περιπτώσεις κτισμάτων προ του 1955, ή κτίσματα που έχουν περαιώσει παλαιότερες διαδικασίες νομιμοποίησης, τα οποία δεν υποχρεούνται σε ρύθμιση. Οφέλη Υπαγωγής στη Ρύθμιση 1. Αναστέλλονται οι κυρώσεις για περίοδο 30 χρόνων. 2. Γίνεται εφικτή η μεταβίβαση και η πώληση. 3. Δικογραφίες που αφορούν αδικήματα, με τις περί αυθαιρέτων διατάξεις, εφόσον δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση επ' αυτών μπαίνουν στο αρχείο. 4. Επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών επισκευής, που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση και τη συνήθη συντήρηση τους, μετά από έγκριση από την αρμόδια Πολεοδομία. 5. Επιτρέπεται η σύνδεση των κτιρίων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας μετά τη καταβολή τουλάχιστον της 1ης δόσης Διαδικασία Ένταξης στη Ρύθμιση Αυθαιρέτων 1. Ο πολίτης απευθύνεται σε μηχανικό που έχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία, συλλέγει τα στοιχεία που απαιτούνται για την συμπλήρωση της αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση και υπολογίζει το «προσωρινό πρόστιμο». 2. Ο μηχανικός συμπληρώνει και υποβάλλει ηλεκτρονικά από 1ης Οκτωβρίου μέχρι 30 Νοεμβρίου 2011 την αίτηση και το σύστημα εκδίδει έναν «μοναδικό αριθμό» για το αυθαίρετο, εντολή για πληρωμή του κατάλληλου «τέλους υπαγωγής» στη ρύθμιση (παραβόλου), καθώς και το ύψος των πληρωμών σε σχέση με τον αριθμό των δόσεων που θα επιλεγεί. 3. Το τέλος καταβάλλεται από τον πολίτη (και ηλεκτρονικά μέσω web banking) σε Τραπεζικό ίδρυμα της επιλογής του. Η πληρωμή πιστοποιείται αυτόματα και ενεργοποιείται η διαδικασία ένταξης. Ακολουθούν οι πληρωμές των δόσεων για τις οποίες ενημερώνεται αυτόματα το σύστημα, με την πρώτη από αυτές να καταβάλλεται μέχρι την 22α Δεκεμβρίου 2011. Στον πολίτη δίνεται κωδικός που θα του επιτρέπει την ενημέρωσή του για την καταχώρηση των δόσεων και το οφειλόμενο υπόλοιπο μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας. 4. Συγκεντρώνονται ή συντάσσονται τα απαιτούμενα σχέδια και άλλα στοιχεία Βάσει αυτών γίνεται ο υπολογισμός του «τελικού προστίμου» και ο επαναπροσδιορισμός του ποσού των δόσεων από το σύστημα. 5. Ο μηχανικός το σύνολο των απαιτούμενων στοιχείων και σχεδίων στο σύστημα ηλεκτρονικά μέχρι την 31η Μαρτίου 2012. Με τη διαπίστωση της πληρότητας αυτών, εκδίδεται αυτόματα «ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ». Πρόκειται για τυποποιημένο έντυπο στο οποίο θα αναφέρονται όλα τα στοιχεία του ενταγμένου στη ρύθμιση αυθαιρέτου. Η βεβαίωση είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση του αυθαιρέτου. Αν ο πολίτης θελήσει την άμεση ολοκλήρωση της διαδικασίας και έκδοση της βεβαίωσης, τότε στο ενδιάμεσο διάστημα μέχρις ότου το σύστημα ετοιμαστεί για την ηλεκτρονική υποβολή μελετών και λοιπών στοιχείων, η πληρότητα θα βεβαιώνεται με ηλεκτρονική δήλωση του μηχανικού «…ότι έχει στη διάθεση του όλες τις μελέτες και λοιπά στοιχεία, με υποχρέωση να τα υποβάλλει ηλεκτρονικά και μέχρι τις 31 Μαρτίου 2012 μετά την ειδοποίησή του ότι το σύστημα δέχεται πλέον ηλεκτρονικά αρχεία δικαιολογητικών και μελετών…» Ακολουθούν δειγματοληπτικοί έλεγχοι από τις αρμόδιες πολεοδομίες με επιλογή που θα προκύψει από ηλεκτρονική κλήρωση και σύμφωνα με τα οριζόμενα στο νόμο. Όλη η ηλεκτρονική επικοινωνία γίνεται σε συνθήκες υψηλής κρυπτογράφησης με προστασία των δεδομένων είτε από ανάγνωση είτε από αλλοίωσή τους. Υπολογισμός ενιαίου ειδικού προστίμου και τρόπος πληρωμής του Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο που πρέπει να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του ακινήτου, την τιμή ζώνης, συντελεστή 15%, την ύπαρξη ή όχι οικοδομική άδειας, τη θέση του κτίσματος σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου, το είδος της χρήσης (κύρια και μοναδική κατοικία, άλλη χρήση κ.λ.π), τον τύπο της πολεοδομικής παράβασης (κατ’επέκταση ή/ και καθ’ύψος υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση κάλυψης, παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή/ και οικοδομικής γραμμής), την αλλαγή ως προς την χρήση της πολεοδομικής άδειας και λοιπές παραβάσεις. Ειδικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση καθ' υπέρβαση οικοδομικής αδείας, συνολικής επιφάνειας μέχρι 20 τ.μ. και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν ξεπερνά το 20% της επιτρεπόμενης επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας, βρίσκεται εντός οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου και δεν υπερβαίνει ποσοστό 10% του επιτρεπόμενου ύψους βάσει της οικοδομικής άδειας, το πρόστιμο καθορίζεται σε ποσό 1.500 ευρώ για ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, σε 2.000 ευρώ για εντός σχεδίου, και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης εώς 2.500€ και σε 3.000 ευρώ για περιοχές με τιμής ζώνης μεγαλύτερη από 2.500 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση το πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, χωρίς έκπτωση και μέχρι 31.12.2011. Ο αριθμός των δόσεων καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου καθορίζεται σύμφωνα με δήλωση του ενδιαφερομένου στην αίτηση του, ως εξής: 1) για ακίνητα κατοικίας: είκοσι οκτώ (28) μηνιαίες ή δέκα (10) τριμηνιαίες δόσεις. 2) για ακίνητα άλλης χρήσης: τριάντα τέσσερις (34) μηνιαίες ή δώδεκα (12) τριμηνιαίες δόσεις Καθυστέρηση στις δόσεις επιβάλλει προσαύξηση 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Και στις δύο περιπτώσεις, η πρώτη δόση του προστίμου θα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε 3 μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου. Εάν καταβληθεί ολόκληρο το πρόστιμο γίνεται έκπτωση 20%. Εάν η πρώτη δόση δεν καταβληθεί μέσα στην προθεσμία των 3 μηνών ή εάν ο ιδιοκτήτης δεν καταβάλει τρεις συνεχόμενες δόσεις τότε χάνει το δικαίωμά του να υπαχθεί στη ρύθμιση. Συνέπειες από τη μη υπαγωγή στο νόμο Για όσα αυθαίρετα δεν υπαχθούν στο νόμο, εφαρμόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για τα αυθαίρετα (κατεδάφιση αυθαίρετης κατασκευής και επαναφορά στην προβλεπόμενη χρήση), επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας τους και πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας τους και για κάθε έτος από την κατασκευή τους.